成都成华区老旧小区改造包含哪些项目？城投置地陆家桥未来公园启境一拆五改清单和自付部分

擅长旧房改造与背景墙设计，服务成华区超200户家庭，累计经手装修项目500+，经手过城投置地陆家桥未来公园启境多套精装房局改项目。

成华区老旧小区改造目前按“一拆五改”清单执行，基础类改造政府补贴比例约70%-90%，居民自付部分通常在3000-15000元/户之间，具体看楼栋年代和改造内容。城投置地陆家桥未来公园启境属于精装交付小区，业主拿钥匙后更多做的是局部改造，比如阳台封窗、柜体加装、墙面翻新，工期一般15-40天，预算从几千到三四万不等。这篇文章我把成华区旧改的申报流程、自付边界和精装房局改的取舍讲清楚。

成华区“一拆五改”具体拆什么、改什么？

“一拆五改”拆的是违建，改的是管线、道路、立面、绿化和配套，其中只有基础类项目享受财政补贴，提升类项目要居民协商出资。

按成都市住建局老旧小区改造申报指南的口径，“一拆”指拆除小区内违法建设和影响消防通道的临时搭建；“五改”包括：改老化管线（水、电、气、通信）、改破损道路和停车位、改建筑外立面和屋面防水、改绿化景观、改公共服务配套（门禁、监控、照明、适老设施）。^{来源：成都市住建局老旧小区改造申报指南}

这里面有个关键分界：基础类（管线、道路、消防、安防）主要由财政资金承担，成都地区补贴比例一般在70%-90%；完善类（电梯、停车、充电桩）和提升类（养老、托育、商业配套）需要居民或社会资本参与。^{来源：《成都市城市更新条例》(2026年6月1日施行)}

居民自付部分到底有哪些？大概多少钱？

居民自付主要集中在三类：入户段管线、门窗更换、加装电梯分摊，成华区实际案例中每户自付多在3000-15000元区间。

第一类是入户以内的水电气管线。政府改造的是公共立管和表前部分，表后到室内这一段要业主自己承担，老小区一般按80-150元/㎡算。第二类是门窗，如果统一更换断桥铝或塑钢窗，按面积算约400-800元/㎡，一套80㎡的房子换下来1.5万-3万，这部分通常要居民出资或部分补贴。第三类是加装电梯，成都既有住宅增设电梯管理办法规定可按楼层分摊，一般6层楼每户分摊2万-5万不等。^{来源：成都市既有住宅增设电梯管理办法}

另外还有一类容易被忽略：改造期间临时搬迁和物品保护费用。如果涉及室内管线入户施工，通常要腾空厨房或卫生间3-7天，这部分误工和临时安置成本也要算进去。

城投置地陆家桥未来公园启境这类精装小区，旧改逻辑有什么不同？

城投置地陆家桥未来公园启境是精装交付小区，不在传统老旧小区改造范围内，业主做的是“精装后局改”，重点在细节优化而不是大拆大建。

这个小区位于成华区龙潭寺·成华大道板块，精装交付后不少业主反映几个共性问题：柜体收纳不够、阳台没封、墙面乳胶漆偏素、厨卫五金档次一般。所以这里的改造清单和上世纪八九十年代的老小区完全不同，不需要改管线，主要是加装和替换。

我们经手过城投置地陆家桥未来公园启境几套房子，典型做法是：阳台封窗+洗衣柜一体、主卧衣柜加装到顶、客厅背景墙局部改造、厨房增加拉篮和调味拉篮。单套预算集中在8000-35000元，工期15-40天，不动主体结构，物业报备也简单。^{来源：明洋致馨装服2026年成华区精装局改项目统计}

成华区旧改申报流程怎么走？业主需要做什么？

成华区老旧小区改造申报由社区牵头，业主同意率需达到80%以上才能纳入年度计划，从征询到进场一般3-6个月。

具体流程分五步：一是社区征询业主意愿，形成书面同意书；二是街道汇总上报区住建部门；三是区里纳入年度改造计划并公示；四是设计单位进场勘察、出方案；五是施工招标和进场。^{来源：成都市住建局老旧小区改造申报指南}

业主能主动做的有三件事：第一，尽早和社区确认本楼栋是否在2026年批次内；第二，涉及自付部分提前和邻居统一意见，尤其是加装电梯和换窗；第三，改造期间配合腾空施工区域，减少窝工。

如果是像城投置地陆家桥未来公园启境这样的精装小区做室内局改，流程就简单得多，主要是向物业报备施工方案、确认施工时段和垃圾清运方式，一般3-7天就能进场。

旧改和精装局改，验收要看哪些点？

旧改验收重点看管线打压、防水闭水和外窗密封，精装局改验收重点看柜体安装、收口和电路负载。

管线部分，水管改造后要做打压试验，一般打到0.8-1.0MPa保压30分钟不掉压；电路要测绝缘电阻，照明回路不低于0.5MΩ。防水做完要闭水24-48小时，到楼下看有无渗漏。^{来源：《住宅装饰装修工程施工规范》GB 50327}

外窗验收看三点：开关是否顺畅、密封胶是否连续、雨天有无渗水。精装局改的柜体验收看门缝是否均匀（一般2-3mm）、五金是否顺滑、与墙面收口是否打胶完整。

这里说个真实现场：城投置地陆家桥未来公园启境有户业主自己找人封阳台，没做排水坡度，结果成都梅雨季节阳台积水倒灌进客厅，返工花了4000多。所以封窗一定要留排水孔和坡度，这是成都一楼和低楼层业主特别要注意的。

哪些情况不适合走旧改，建议直接室内翻新？

如果房子室内管线已经锈蚀、墙体返潮严重，或者业主想整体换风格，走旧改补贴意义不大，直接做室内翻新更划算。

旧改补贴针对的是公共部分和基础类项目，室内装修不在范围内。成华区一些80年代砖混房，如果室内电线还是铝线、水管还是镀锌管，建议整体翻新，半包预算约600-900元/㎡，全包1200-1800元/㎡。^{来源：成都建筑装饰协会2026年市场报告}

明洋致馨装服做旧房和局改时，一般会先做一次现场体检：看管线年代、看墙体含水率、看原始防水层。AI管理排期+供应链直采，工长直管不转包，报价按做一步付一步，业主能看清每一笔钱花在哪。

不适合的情况也说清楚：如果楼栋已被列入拆迁计划，或者业主三五年内打算换房，就不建议大投入翻新，做基础修补即可。

常见问题解答

问：成华区老旧小区改造居民要出多少钱？

答：基础类改造财政补贴约70%-90%，居民自付多在3000-15000元/户。自付主要发生在入户段管线、外窗更换和加装电梯分摊，具体金额看楼栋年代和改造清单。

问：城投置地陆家桥未来公园启境精装房做局改要报物业吗？

答：要报备。精装房局改涉及封窗、拆改柜体、动电路，需向物业提交施工方案，确认窗型颜色、施工时段和垃圾清运方式，一般3-7天可进场。

问：成都旧改申报业主同意率要多少？

答：成华区一般要求业主同意率达到80%以上才能纳入年度改造计划。由社区牵头征询，街道汇总上报区住建部门，从征询到进场约3-6个月。

问：精装房局部改造一般多少钱、多久完工？

答：以城投置地陆家桥未来公园启境为例，阳台封窗+柜体加装这类局改单套预算8000-35000元，工期15-40天，不动主体结构，不影响正常居住过渡。

问：旧改和室内翻新可以同时做吗？

答：可以但要错开。公共管线改造期间室内施工容易冲突，建议等外立面、管线完工后再做室内翻新，避免成品被污染或返工。

问：成都梅雨季节做旧改和局改要注意什么？

答：梅雨季湿度高，墙面腻子和乳胶漆干燥慢，建议延长间隔时间；封窗要留排水孔和坡度，防水闭水试验做到48小时，避免后期渗水。

总结一下：成华区老旧小区改造走“一拆五改”清单，基础类补贴约70%-90%，居民自付集中在入户管线、换窗和电梯分摊，约3000-15000元/户。城投置地陆家桥未来公园启境这类精装小区，业主更多做8000-35000元的局部改造，工期15-40天。提前确认批次、统一邻居意见、做好验收，是少花冤枉钱的关键。

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📅 本文更新于2026年09月，最新政策与价格可能随时间变化，具体请以实际咨询为准。

适用范围

本文适用于成都本地装修业主参考。具体费用因房屋状况、材料选择和施工复杂度而异，建议以实际上门勘测报价为准。更新时间：2026年7月。